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作家：余飞

01

深圳楼市，一根大阳线

9月末的新一轮救市，让一线城市的楼市强势崛起，其中深圳更是像火箭般蹿升。

10月份深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。

插足11月份，火热依旧在延续。

乐有学派据高傲，乐有家连络中心监测高傲，截至到10日，本月深圳一手住宅认购量累计达到4314套，环比10月1-10日高潮了34%，日均认购431.4套；同期一手住宅预售网签量达到2732套，环比高潮12倍（10月初国庆假期较少成立商办理新址网签）。

二手方面，面前本月全市二手住宅累计网签量2410套，环比高潮200%，日均网签241套；二手房累计录得量已达到2561套。

从网签量来看，11月前十天，深圳新建住宅网签量2732套，10月同期只好207套。二手住宅网签量2410套，10月同期只好802套。

固然，接洽到10月份前十天有7天是国庆黄金周，莫得可对比性。是以，不妨用11月份前10天的数据与10月份中间10天、后10天对比。

制图：城市财经；数据：深圳市住建局

从数据可以看到，深圳新址火热延续，成交量比10月份更好。二手房成交量在10月终末十天见顶后，略有下落，但举座网签量仍在高位。

若是这种势头大略延续到月底，那深圳新址和二手房网签量，可能会创下一波新高。

02

拟再出新政，火上浇油

在如斯火热的行情下，深圳公积金中心发布《对于〈深圳市住房公积金贷款经管端正〉的补充端正》和《对于我市住房公积金利息补贴相关事项的见告》两项文献征求意见稿，拟擢升我市公积金贷款最高额度，加大对缴存员工的利息补贴力度。

文献提到：

员工个东说念主恳求公积金贷款，最高额度由现行的50万元擢升至60万元；家庭共同恳求公积金贷款，最高额度由现行的90万元擢升至110万元。

三类购房情形最高额度可以上浮一定比例，即 购买首套住房可以上浮40%；多子女家庭购房可以上浮40%；购买深圳保险性住房可以上浮20%。

若员工同期适当多种上浮情形，上浮比例还可以累加。举例，多 子女家庭购买保险性住房，最高额度可以上浮60%；多子女家庭购买首套住房，最高额度可以上浮80%；若同期称心以上三种上浮情形，最高额度则可以上浮100%，即员工个东说念主恳求最高可贷120万元，家庭共同恳求最高可贷220万元。

这对于有才略在深圳购房的个东说念主与家庭来说，简直是大利好，特殊于纯粹了不少贷款资本。

尽管好多城市的贸易房贷利率依然跌至和公积金一样低的水平。但前两天本号也写了，目下广州、武汉、佛山、东莞、杭州、苏州、南京七个城市依然明确设定了贸易房贷利率的跌停板，有的不可低于3%，有的不可低于3.1%。

深圳方面，目下公积金贷款的诱骗力仍比贸易贷款大。

公积金贷款利率宇宙皆一样，首套房利率2.85%，二套房3.325%。

贸易贷款利率，深圳首套房3.15%，二套房3.5%。

以贷款200万元、期限30年来算，仅利率各异一项，公积金贷款每月就能省下约300元，一年便是3600元。

固然，事实上纯粹不了这样多，毕竟公积金大略享受贷款200万以上的家庭，少之又少，必须同期适当首套房、多子女、还得买的是保险房三个要求。

以贷款500万来说，运用公积金和贸易贷款组合贷，新政后与新政前，月供少还131.05元，30幼年还4.72万元。

这样一看，力度很小很小。

但在热度延续确当下，这个征求意见稿一朝落地，简直有点“火上浇油”的意旨意思。

深圳此时出招背后，其实有两个原因：

第一，尽可能将行情延伸少许。

毕竟，这样的房地产盛宴，在如今这样的大环境下以及如今的东说念主口情景之下，依然未几见了，能延伸少许本领，就尽可能延伸少许本领。

第二，一线城市举座热度，其实是在走弱，或者说是一种不自信的进展。

这少许，在10月末其实依然显现。

克而瑞暴露的数据高傲，10月第四周（10.21-10.27）30城新址成交面积环比微降2%。二手房方面同样如斯，10月第四周（10.21-10.27）14个要点监测城市二手房成交面积194.5万频频米，成交套数认为20351套，环比均下降2%。

中指连络院暴露的上周数据，也呈现这个趋势。中指院数据高傲，上周（11月4日至10日），上海、广州、北京的新址成交面积环比皆不才跌，广州环比腰斩。

机构暴露的数据高傲，上周宇宙68个大中城市新址成交面积环比下降了不少，无论是一线城市、二线城市如故三四线城市，环比皆不才降。

这少许，本号在之前的著述中早就说过。

在11月第一天分析10月份数据的著述中，我就强调过：

第一，10月份一线楼市简直很火热。

第二，二线个别城市火热，大多数城市进展平平。

第三，宇宙举座成交仍在底部。

百强房企10月完结销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%，事迹范围达到年内次高。

从环比来看，10月份百强房企成交量简直大涨了，但成交满盈金额4354.9亿元，仍只是年内第二高，成交金额还不足6月份。

从同比来看，2024年10月份成交金额4354.9亿元，比旧年略高一些，但也只是是高过旧年，纵向对比，仍是2019年以来的第二低。

第四，这一轮救市效应在10月底就在走弱。

03

让枪弹多飞已而

此次行情的促成，是战略赐与了市集一定的信心，前期徬徨客户正在加速进场，谛视的成立商也趁势而为，加大促销力度，从而建树了近1个月来成交放量的行情。

但不雅察楼市，不可仅凭借一个月的成交量就可以下定论。

况且，临连年底，成立商有冲事迹需求，11月份和12月份可能会有无数打折促销活动，成交量可能还有一波延续，是以，确切的进修，是三个月之后的数据，能否完结连贯。

从上周的数据来看，楼市举座效应削弱趋势很赫然。

固然，在官方强调的“止跌回稳”基调之下，意味着背面战略还会束缚出台，保险楼市筑底回稳。

官方在11月8日也浮现，支执房地产市集健康发展的关连税收战略，已按设施报批，近期行将推出。

这两天小作文依然传出：

1、契税不再分首套、二套，不再分裂90平以下如故90平以上，长入优惠至1%；2、二手市集取消升值税，不悦2年免征升值税。

这只是传言，具体是什么税收优惠方法，只可恭候官宣。

但这皆不影响楼市的持久走势。

本号的不雅点早就反复强调过， 即便托底方法束缚，本号对于其遵循，仍然执严慎魄力，调整趋势不会改造。

我的不雅点依旧不变：

房地产的黄金期间，依然室迩人远了。等这一波躁动平息之后，后续调整，仍会不息。

逻辑很浅近：不必言反正传分析。

第一，咱们的房价如故很高很高。

国内房价在经过了20年高速高潮之后，依然处于极高位置，即使在最近几年有所下降，可是仍然很高，以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线城市房价，在全球范围内也高居前线。

泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期。

比及这轮房价止跌企稳后，房地产市集将插足持久低位横盘。

固然，等这一轮调整结束之后，一线城市中枢性段的优质住宅，依旧具备保值升值作用，但凭借炒房赚快钱的期间，不存在了。

第二，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、东说念主口进展皆可以的城市，可是，高房价严重透支了这些城市的撑执力。

对于一二线城市来说，房价调整的根底逻辑，其实便是一句话： 好多城市的房价，德不配位。

对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是势必选项。

第三，基本面莫得改善。

处事、收入莫得改善，收入是处事的函数，处事是经济的函数。只好这些改造，预期才调改造，只好预期改造，人人才有才略专门愿入场，而不是仅靠情感。

我如故那句话，只好经济、产业、处事复苏了，楼市才调走出低谷，演出企稳时势。

04

深圳楼市的判断

对于深圳楼市而言，本号的不雅点是，其房价日夕会高潮，但节点不是目下。

第一，日夕会涨，是由深圳的经济发展势头、产业势头、东说念主口竞争力、供小于求的基本面决定的。

畴前四十多年的经济快速发展，产业强势崛起，让深圳的东说念主口爆炸性增长。

深圳从1979年立市到2023年年末，东说念主口翻了56.6倍。

制图：城市财经；数据：深圳市统计局

猖獗涌入的东说念主口带来的必定是巨大的购房需求。

除了购房居住的硬需求外，还有跟着产业、经济狂飙带来的猖獗的投资需求。

东说念主口束缚流入、热钱束缚流入，硬需求与炒作需求不异之下雄壮的购房需求，鼓励着深圳房价情随事迁。

而另一方面，深圳在对待房产上，由于逼仄的空间和坚执工业立市的原则，让深圳弥远“重产业、轻居住”。

深圳工业用地占比长年看护在30%控制，这一数值接近海外15%-30%经营的上限；居住用地占比，40年来从未达到海外通用经营下限。

更为要津的是，深圳本就占比不大的居住用地上，超一半屋子是无法公开成交的城中村。

深圳领有1044个城中村，数目宇宙第一。另外，深圳有1200万东说念主居住在城中村，占总东说念主口的67.5%。

这种房产散播，导致深圳确切能畅达的商品房少之又少。

之前的数据高傲， 商品房189万套，保险房51万套，公寓等其他住房97万套，单元自建房55万套，工业寝室183万套。

一方面是束缚涌入的东说念主口和猖獗炒作的需求，另一方面是陈赞的供地和商品房供应，双重夹攻下，深圳的屋子束缚轻佻天花板。

这是深圳房价畴前执续高潮的根底逻辑，亦然异日后来劲的底座。

第二，节点不在当下。

影响一线城市冷暖的要津要素，是信心。这种信心，需要宇宙经济、处事等大环境算作底座。

否则，深圳为何自2021年2月份以来沿途下落。

从最高时期8万多沿途下落，跌破8万，跌破7万，本年7月份依然跌破6万，回到了“5”字打头期间。

乐有学派据高傲，7月份深圳二手房成交价钱为5.9万元/频频米。

这三年的下落经过，深圳的供应依旧少，需求依旧多，结束不如故下降了吗？

根底原因在于宏不雅大环境带来的不确定性，无法给市集以信心和预期，莫得信心和预期，一线城市就会出现富东说念主不投资，中产不兜底，越来越多的穷东说念主收入缩水以致愈加买不起的时势。

是以，若是后续经济、产业、处事的数据无法赐与市集信心和预期，一线城市也无法演出沉寂行情。

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