（原标题：存量期间竞争尖锐化 三季度物企利润络续探底）

21世纪经济报谈记者唐韶葵 上海报谈

从2024年半年报与已发布三季报的物业劳动企业来看，这个行业的利润率正在加快探底企稳。趋势的背后，是物企全方向颐养之后，迎来新的发展时势。

近期，在A股上市的物业劳动企业的不竭发布本年的三季报。左证财报，探讨公司净利润多数呈现消弱态势。除了招商积余（001914.SZ）仍然能作念到净利润看守正增长以外，其余几家A股上市物业公司的净利润均有所减少。南齐物业以致出现了营收、净利润双双下落的时势。

玄虚来看，这亦然近两年物企转型的势必收敛。这从此前发布的中报就不错看出，2024上半年，64家上市物企，总净利润约为91.78亿元，平均净利润约为1.43亿元，较上年同期下滑29.8%。

为了扭转这一时势，多家物企开动多方面发力，或剥离非盈利业务板块，或颐养赛谈。分析东谈主士指出，已往，物业劳动行业有望在策划质料、风险处分和推进答复等方面完毕愈加平衡和可执续的发展。

增收不增利原因安在

特发劳动（300917）树立于1993年，总部位于深圳，这家老牌物企的实控东谈主为深圳市国资委。2024年前三季度，特发劳动营收20.83亿元，同比增长14.32%；归母净利润为8190.33万元，同比减少2.38%。

新大正（002968.SZ）则是一家重庆民企，该公司前三季度生意收入约为25.77亿元，同比加多12.41%，包摄上市公司推进的净利润约1.07亿元，同比减少15.2%。

在物业劳动行业中，利润率的变动是估计企业策划情景的宽广筹备。物企净利润下行趋势有一个宽广原因，那即是物业公司连年来效劳于拓展第三方物业处分面积，以解脱对母公司增量面积孝敬的过度依赖。这依然过中净利润面对挑战。在上游房地产业深度颐养的配景下，物企以非业主升值劳动为代表的高毛利业务络续消弱，重叠大部分企业的“第二弧线”探索收敛不彰着，行业举座利润率执续下行。

以南齐物业（603506.SZ）为例，该公司2024年前三季度生意收入为13.38亿元，同比下落3.60%；归母净利润为6032.18万元，同比下落47.33%；扣非归母净利润为8099.89万元，同比减少7.48%

趋势早已出现。近几年，港股上市物业企业毛利率均值从2021年的29.51%，下落至2022年的25.40%，再进一步下滑至2023年的23.95%。物企净利率均值则从2021年的13.01%下落至2022年的7.83%，再进一措施整至2023年的6.51%。

东吴证券一份盘问论说指出，部分公司的毛利率在经过两年多的颐养后，开动出现企稳以致回升的趋势。以14家样本公司为例，其中有6家公司在2024年上半年的玄虚毛利率较2023年同期出现了回升。卓越是中海物业、绿城劳动和万物云，其基础物业办功绩务的毛利率连结两个报表期均同比升迁，透露出利润率的企稳回升。

这一知足的出现，主要收货于多个成分。最初，部分公司通过聚焦策略完毕降本增效。其次，扩充“有质料的外拓”策略，确保新拓展的样式能够对利润率产生正向孝敬。临了，2024年以来，各家物企的关联方母公司能够看守相同的销售和拜托面积，也为物企提供了结识体量的高利润率样式。

此外，此前启动的多元化业务，也正在消弱。部分物企通过出售盈利才能欠安以致耗损的样式，调停了举座利润率水平。比如本年9月，世茂劳动出售无锡环卫公司60%股权，套现约2.5亿元，被觉得是该公司退出环卫赛谈的遴荐。

不外，物企应收账款风险犹存。2023年，物业劳动上市公司应收账款及单据总和达到861.35亿元，同比增长8.54%。本年以来，部分物企的营收账款范围仍然较大，其中包括头部物企。

至本年三季度期末，招商积余的应收账款范围为43.55亿元，较年头增长89.96%。

东吴证券指出，从技艺维度上看，一年以上的应收账款增速和占比是判断公司策划风险的宽广筹备。一年以上应收账款增速慢、占比低的公司，其策划风险相对较低。从应收账款的对象分类来看，关联方和第三方的支付才能和意愿是影反应收账款风险的关节成分。面前，除了央国企关联方的支付才能尚可外，其他各方的支付才能和意愿均有所下落。从企业性质分析，具有央国企配景的物企，对应收账款的管控彰着优于非央国企物企。

存量市集博弈加重

经过市集颐养，现阶段，头部物企净利率水平蚁集在4%～10%之间，毛利率则多数低于20%。

同策盘问院盘问总监宋红卫分析指出，物企要在短期内升迁处分才能和劳动才能，大要率会推升企业运营老本，进而影响企业利润率推崇。长久看，行业若是莫得新的增长亮点与业务防碍，面前的利润率水平可能将是行业常态。

不外，值得喜跃的是，经过近两年来的业务方式颐养，物企关于母公司的面积增量孝敬依赖度迟缓下落，物企扭转“增收不增利”的时势也越来越开畅。

数据透露，2024年上半年新增合约面积名次前50的企业，新增合约面积整个约5.6亿平方米。其中，来自关联方的处分面积供给整个9836万平方米，同比下落40.96%，来自第三方外拓的处分面积为4.61亿平方米，同比增长6.98%。

中指盘问院一项盘问透露，本年10月，物业劳动企业的新增合约面积整个达到8650万平方米。其中，碧桂园劳动、中海物业、保利物业等公司在第三方市集上推崇尤为拉风。

宋红卫指出，物企接下来的竞争主场在于市集细分和劳动品性。同期，政策的变化和市集需求的万般化，也条目企业不休转换和颐养策略，以合适不休变化的市集环境。物业企业通过与关联房企的配合，进一步增强了市集的结识性，而“保交楼”等政策的落实，也为物业企业提供了更多的业务发展契机。这种内素性增长不仅升迁了企业的处分范围，也为行业的健康发展提供了基础。

另一方面，从增量与存量并重的蓝海市集转向存量主导、增量赞成的红海市集，也将是已往物企要面对的挑战。在存量期间，物企内卷竞争不成幸免。其中，在市集拓展措施，为了升迁竞标成效率，物企也将全方向出击，“带资进场”“廉价竞标”等面目将成为物企争夺存量市集的旧例手脚。